Наша обладминистрация усиленно рекламирует «жилищный заем»: покупайте, дорогие граждане, красивые цветные бумажки, наберете их положенное количество — будет вам квартира. Слышал, что нечто подобное уже было в Москве. Чем все закончилось? (стилистика письма сохранена)
В середине 90-х гг., в эпоху рассвета всевозможных финансовых пирамид, жилищные ценные бумаги (акции, облигации, сертификаты ), которые были номинированы либо в квадратных метрах общей площади будущей квартиры, либо в условных единицах (так называемые накопительные жилищные вклады) выпускало, причем на вполне законных основаниях, большое количество коммерческих Фирм. Однако после закономерного краха МММ, «Властелины», «Московской недвижимости», а впоследствии и «Социальный инициативы» и им подобных наученные судьбой граждане практически перестали коллекционировать ничем в реальности не обеспеченные Ватные «фантики» и переключились на участие в долевом строительстве и деятельности жилтоваришеств.
Однако свято место пусто не бывает: освободившуюся нишу по ріпуску жилищных ценных бумаг заняло государство («военные» £еРтификаты), муниципальные власти (облигационные жилгац- Ьіе займы), а также кредитные учреждения (ипотечные ценные бу- агц) и ПИФы — паевые инвестиционные фонды.
Администрация ряда регионов Российской Федерации, где строительство нового жилья идет медленными темпами, Cf i ,Влекает денежные средства населения при помощи так называ- ь,х государственных облигационных жилищных займов (ГОЖЗ). Фактически это ценные бумаги, номинированные в квадратных гРах (начиная с 0,1 кв. м) общей площади типовых квартир в домах- тройках без внутренней отделки, расположенных в районах массовой застройки. Естественно, эти бумаги продаются дешевле реалу рыночной стоимости квадратного метра на этапе строительства (в сг нем на 10—15%), имуниципальные шіасти гарантируют погашение литаций: как правило, только их держатель набирает «цветных бум жек» на 35—40 кв. м (площадь однокомнатной квартиры в типово доме), местные органы обязаны таковую предоставить. Правда на практике это делается в самых непрестижных и экологически грязны районах (в Москве — Щербинка, Внуково, Некрасовка, Северный Виноградово, Молжаниновоидр.).
Недостатки приобретения подобных ценных бумаг (акций, облигаций, сертификатов — названия разные, суть одинакова) очевидны: во-первых, только первая часть из них продается по низкой цене, остальные же — с учетом «курсовой надбавки»; во-вторых, по этим бумагам практически не выплачиваются проценты; в-третьих, Вы не имеете возможности выбирать местоположение, типдома и другие характеристики будущей квартиры. Гораздо более выгодно поместить свободные деньги на банковский депозит под 6-10% годовых в СКВ, а не коллекционировать «цветные бумажки», беспроцентно кредитуя строительство жилья (это, конечно, дело полезное, но почему за Ваш счет?)
Практика показывает, что ГОЖЗ практически не пользуются спросом (например, в Москве они выпускались 3 раза на все более «выгодных» условиях, однако реализовались слабо), и приобретение подобных «фантиков» реальных жил ищных проблем граждан т фактически не решает. Я военнослужащий, подполковник внутренних войск, 22 год выслуги. Слышал, что Правительство России изменило порядок распространения «жилищных сертификатов» для бесквартирных офицеров. Расскажите об этом поподробнее.
Один из немногих реально существующих видов ценных бумаг на рынке недвижимости — государственные жилищные сертификаты. Я старинке называемые «военными», так как вначале они были преД’ на значены для обеспечения жттльем офицеров-отставников: согласи0 Постаноштению № 522, регламентирующему порядок выпуска уШ занных жилищных сертификатов, военнослужащие, имеющие BfJ слугу более 10 лет (в льготном исчислении), не могут быть уволен военной службы без предоставления ими членам их семей жилых мещений.
В дальнейшем указанная практика была распространена и на категории граждан: сертификаты стали выдаваться при отселении из военных городков, жертвам стихийных бедствий, беженцам из «горячих точек» Северного Кавказа, семьям погибших Коеннослужащих и даже ветеранам ВОВ.
Право на получение этих ценных бумаг имеют граждане, которые либо остались вообще без жилья (стихийные бедствия, боевые действия), либо поставленные на очередь как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянной площади не имеющие. Средств, выделяемых государством на эти цели, явно недостаточно: на сегодняшний день соответствующая безвозмездная субсидия предоставляется из расчета 70—80% стоимости приобретения жилья по нормам предоставления (33 м2 общей площади на одинокого, 42 м2 на двоих и по 18 м2 на каждого члена семьи при ее численности 3 человека и более), а оставшиеся 20—30% граждане оплачивают сами.
Сам жилищный сертификат представляет из себя именную (а не на предъявителя!) ценную бумагу, удостоверяющую право его владельца на получение целевой субсидии, которая может быть использована только на приобретение жилья. Ее размер зависит от количества членов семьи очередника и нормативной стоимости 1 м2 общей площади жилья в том регионе, где планируется приобретение жилплощади: по последней методике расчета берется средняя стоимость квадратного метра по России (для второго полугодия I 2011 г. — 78,2 тыс. руб.), которая умножается на поправочные коэфициенты: например, для Москвы и Петербурга — на 1,2,
Серьезным недостатком программы выпуска этих ценных бумаг является то обстоятельство, что с их іюмощью невозможно оплатить покупку новостройки на стадии строительства, так как Положение о правилах выпуска сертификатов гласит, что владелец имеет право приобрести жилье по договору долевого участия только после приемки дома (подписания акта ввода объекта в эксплуатацию). К тому же срок действия сертификата ограничен девятью месяцами, а за это время (во всяком случае, в Московском регионе) не удается оформить подобранную квартиру в собственность.
Коротко об обращении жилищных сертификатов на вторичном рынке: работа с ними имеет свои специфические достоинства и недостатки для всех участников сделок: чиновников, выдающих ценные бумаги; их владельцев; риэлтерских фирм, подбирающих военнослужащим жилье; потенциальных продавцов (в первую очередь оптовых). Конечно, нормативная стоимость, указанная в ценной бумаге, в 2—3 раза ниже реальной рыночной цены квадратного метра, что вынуждает владельца сертификата приобретать жилье меньшей площади (например, «двушку» на семью из 4 человек вместо положенной им «трешки»). С другой стороны, таким путем можно получить прописку (право проживания) в престижных регионах (Москва, Петербург, столичные области, Краснодарский край), особенно если у очередника есть деньги на подкуп чиновников и на доплату за лишние метры. Риэлтерским фирмам очень выгодна работа с владельцами сертификатов в «добровольно-прйв дительном» порядке: за откат в пределах 8-10% военные чиновники направляют очередников именно в «уполномоченные» агентств3 недвижимости, предлагающие квартиры и дома быстро, но с соответствующей наценкой. Также активно практикуется схема об>В личивания сертификатов: проведя свою ценную бумагу через Ф1 тивную покупку жилья, военнослужащий получает на руки 90% от ее стоимости.
Частным же продавцам жилья работать с «сертификатчикаМ не очень интересно: во-первых, невозможны расчеты в доллара (или допустимы только частично), во-вторых, уполномоченной иногда задерживают платежи бывшим владельцам на 2—3 месяца вместо декларируемых 2—3 недель. Так что если покупатель ямерен рассчитываться деньгами с «сертификатного» целевого, требуйте с него гарантий своевременной оплаты (при этом можно немного, на 3—5%, поднять цену: это разумная плата за задержку денег и возможное изменение курса доллара, а также компенсация расходов на конвертацию рублей в СКВ. Но все-таки главная проблема для продавца в том, что расчеты производятся после госрегистрации сделки, а это, конечно, определенный риск.
Комментарии закрыты.