Хочу приобрести большой (7 га) участок земли в Калужской , области под усадьбу (честно говоря, надоело жить в квартире, а летом ковыряться на шести сотках). Однако продавец (бывший фермер) сразу предупредил, что земля находится в категории сельскохозяйственной и перевести ее под индивидуальное жилищное строительство и трудно и дорого. Стоит ли рисковать, покупая такой участок? Очень уж привлекательная у него цена, да и место красивое. И вообще, какие категории земель существуют по закону?
Отнесение земель к вышеуказанным категориям, а также гіЄ?р вод их из одной в другую осуществляется либо Правительством (в отношении федерал ьных земель), либо органами исполнитель,, власти субъекта РФ. Перевод учасгка из земель поселений °мУ кается и органами местного самоуправления (районного vPoll jo однако сельскохозяйственные наделы можно переоформить путем издания распоряжения руководителя области или республи- к11 (губернатора, президента). На практике дело обстоит несколько ицаче: например, в Подмосковье можно сделать перевод сельхозу- частка площадью до 3 га через местные органы власти, что в принципе противоречит федеральному законодательству. Также практикуется и «частичное» переоформление таких наделов: сначала с «изменением разрешенного использования» — в земли потребительских кооперативов (под дачное строительство), затем уже под ИЖС. Однако нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительными не только распорядительного акта по переводу, но и всех последующих вторичных сделок с участком.
Чем отличается «пожизненное наследуемое владение» земельным участком от его «бессрочного пользования»? Какая из этих форм землепользования более выгодна для покупателя?
После принятия (в июле 2001 г.) Государственной думой Земельного кодекса РФ вступила в действие ранее «замороженная» глава
Гражданского кодекса «Право собственности и другие вещные прана на землю», которая регламентирует основные формы землепользования. На настоящий момент таких насчитывается шесть:
- Частная (полная) собственность граждан и юридических лиц, рключающая в себя право владения, пользования и распоряжения в пол ном объеме. Право собственности на землю подтверждается теми же правоустанавливающими документами, что и на иные уб’ьекты недвижимости (см. таблицу 2.3.1 главы 2.3), и ограниче- Но оно может быть только сервитутом (см. ст. 23 ЗК РФ).
Это разновидность частной собственности на землю, которая возникает при разделе общего имущества акционированного сельхозпредприятия (бывшего колхоза или совхоза). Например, колхоз «Красный лапоть», преобразованный в последние годы в 000 «Рога и Копыта», имел на праве бессрочного пользования 100 га сельхозугодий. Учредителями (пайщиками) 000 являются 100 крестьянских дворов, и теоретически в собственность каждого из них можно оформить по 1 га земли. Теперь представьте себе, что «Рога и Копыта» находятся на территории Одинцовского района Московской области, где стоимость одной сотки (0,01 га) учаа ков составляет минимум 10 тыс. долл., а с крестьянами (в первую очередь с пожилыми и злоупотребляющими спиртным) можно вполне договориться о продаже пая за те же самые 10 тыс. долл.. но не за сотку, а за гектар! Казалось бы, захватывающие перспективы для риэлтеров! Однако даже после вступления (с 24.01-2003г.) в действие нового Закона № 101-ФЗ совершить отчуждение земельного пая непросто: во-первых, надо выделить участок земл11" натуре и пройти процедуру кадастрового учета; во-вторых, обоити преимущественное право покупки (ППП) другими участникам" сельхозпредприятия; в-третьих,перепрофилировать земельны11 участок (в нашем случае 1 га) под другие цели (например, весьма накладно (В Подмосковье цены доходят до 700— 100Н сотку). К тому же очередной «черный передел» российской особенно вблизи крупных городов, уже произошел и скупка мельных паев, как в свое время скупка ваучеров, позволила npjf приимчивым и оборотистым гражданам, в том числе и риэлтеру
Комментарии закрыты.