На этапе затратного подхода

На этапе затратного подхода

определяется стоимость воспроизводства существующих улучшений и/или стоимость замещения улучшений в вари- анте НЭИ с учетом физического износа;

если НЭИ застроенной земли является текущее использование существующих улучшений, а НЭИ свободной земли отличается от текущего использования, применяются соответствующие формулы неустранимого функционального или экономического устаревания;

если НЭИ застроенной земли не является текущее исполь- зование существующих улучшений, по формулам определяются капитальные затраты, необходимые для доведения существующих улучшений до состояния НЭИ;

проверяется экономическая целесообразность устранения устареваний, виды которых были выявлены на этапах анализа НЭИ, путем сравнения полученных капитальных затрат с вкладом в рыночную стоимость объекта; вклад определяется капитализацией полученных выгод (прироста дохода);

если вклад превышает затраты, применяются соответствующие формулы устранимого функционального устаревания на базе стоимости воспроизводства или стоимости замеще- ния; при этом полученную величину капитальных затрат следует учесть в доходном подходе как отрицательный денежный поток;

если затраты превышают вклад, применяются соответствующие формулы неустранимого функционального устаревания на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения;

рассчитывается экономическое (внешнее) устаревание объекта недвижимости в целом с использованием соответствующих формул; и наиболее эффективного использования недвижимости

определяется стоимость объекта оценки как стоимость воспроизводства или замещения улучшений, минус накопленный износ и устаревания, плюс стоимость земельного участка как свободного.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!