На этапе сравнительного подхода

На этапе сравнительного подхода

анализируются рыночные цены объектов-аналогов применительно к объекту оценки в варианте его НЭИ. Например, если объектом оценки является склад, а НЭИ застроенного участка является реконструкция склада в торговый центр, то объектами-аналогами являются торговые центры при их наиболее эффективном использовании;

корректировкой цен объектов-аналогов определяется цена объекта оценки при НЭИ. Эту цену следует умножить на полезную площадь объекта оценки в варианте НЭИ. В вышеприведенном примере это будет площадь торгового центра;

последней корректировкой, которую необходимо выполнить для учета НЭИ в сравнительном подходе, является учет затрат, которые необходимо осуществить инвестору

после даты оценки для реализации вгелада; увеличивающего

стоимость объекта. В вышеприведенном примере это будет стоимость реконструкции склада. Именно на эту сумму затрат должна быть уменьшена стоимость оцениваемого объекта после всех корректировок.

Такое взаимодействие основных расчетных разделов оценочного отчета полностью гарантирует выполнение двух бесспорных требований:

объект оценки по своему функциональному назначению, объемно-планировочным и конструктивным параметрам должен быть один и тот же во всех трех подходах;

объект оценки должен соответствовать НЭИ земельного участка.

Поскольку приведенные в главе 3 примеры оценки устаревания вырваны из контекстов оценочных отчетов, использовать в примерах в полной мере технику анализа НЭИ для определения экономической целесообразности устранения устаревания не представляется возможным. В примерах эта функция реализуется приближенным расчетом издержек на устранение устаревания, с одной стороны, и получаемых выгод (прирост дохода или снижение эксплуатационных затрат), с другой. Устаревание считается устранимым, если выгоды превышают издержки.

Функциональное устаревание сильно влияет на стоимость зданий и сооружений. В этом смысле затратный подход методически сближается со сравнительным подходом, так как в обоих производится сопоставление объектов, имеющих и не имеющих недостатки. Строго говоря, в соответствии с принципом НЭИ при оценке сравнительным подходом сам объект оценки должен быть пр оанализирован на со ответствие НЭ И, а затем анализ НЭИ должны пройти все объекты-аналоги. Покупатель платит цену за объект, обладающий определенной полезностью, в учет которой входит, в том числе, и потенциальная полезность, которая в соответствии с принципом НЭИ должна быть создана на этом объекте. Поэтому и сравнительный, и затратный подход должны оценивать вариант НЭИ застроенного участка.

  1. Индивидуальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании. Применяются все три подхода.
  2. Оценка стоимости объекта недвижимости при его НЭИ и отсутствии рыночной ценовой информации. Применяются доходный и затратный подходы.
  3. Оценка нетипичных (специальных) объектов, для которых отсутствует ценовая информация по продажам и аренде. Применяется затратный подход с учетом неустранимого устаревания улучшений.
  4. Оценка инвестиционной и ликвидационной стоимости; индивидуальная оценка в целях налогообложения, страхования, кредитования. В перечисленных случаях обычно не производится анализ НЭИ, однако следует учитывать неустранимое устаревание улучшений. и наиболее эффективного использования недвижимости
  5. Массовая оценка объектов коммерческой недвижимости, использование которых должно соответствовать принципу НЭИ.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!