Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

В сравнительном подходе оценщики также обычно оценивают то, что существует в объекте на момент оценки. При этом оказывается, что состав объекта оценки в доходном подходе не совпадает с составом объекта оценки в сравнительном подходе. А это значит, что стоимость объекта недвижимости, оцениваемая этими подходами, не может быть одинаковой. Из этого следует, что в число составляющих объекта оценки в сравнительном подходе необхо- димо обязательно включать те вклады, которые были добавлены в объект оценки в доходном подходе (при анализе НЭИ застроенного участка). Практически это означает подбор объектов-аналогов, соответствующих объекту замещения, а не существующему объекту В этом случае объемно-планировочные и конструктивные параметры объекта оценки в обоих подходах будут совпадать. Последней корректировкой, которую необходимо выполнить для учета НЭИ в сравнительном подходе, является учет затрат, которые необ- ходимо осуществить инвестору после даты оценки для реализации вклада, увеличивающего стоимость объекта. Именно на эту сумму затрат должна быть уменьшена стоимость оцениваемого объекта после всех корректировок (30).

Распространенной ошибкой является также предположение оценщика об отсутствии функциональных недостатков у объекта, хотя при этом в доходном подходе учитываются инвестиции (на капитальный ремонт, модернизацию или реконструкцию), устраняющие, в том числе, недостатки объекта. Встречается и обратная ситуация: в затратном подходе учитывается устранимое устаревание, в то время как в доходном подходе инвестиции либо не соответствуют виду или величине устаревания, либо просто отсутствуют.

Резюмируя вышесказанное, причиной указанных недостатков можно считать отсутствие у многих оценщиков четкого понимания взаимозависимостей в цепи «анализ НЭИ -< затратный подход -< оценка устаревания -< капитальные затраты -< сравнительный подход арендные ставки 4 доходный подход 4 анализ НЭИ». В этой логической цепи методически наиболее слабым звеном явля- ется оценка устаревания улучшений.

Функциональное устаревание означает, что в оцениваемом объекте что-то не соответствует духу времени. Причиной может быть недостаток или избыток. Оцениваемый объект может и наиболее эффективного использования недвижимости по-прежнему нормально функционировать, но не соответствовать при этом современным стандартам (23). К этому следует добавить, что в оцениваемом объекте может быть ещё что-то, зачастую сразу не бросающееся в глаза, но являющееся устаревшим1 или старомодным, хотя и не изношенным физически. Такой недостаток принято называть моральным износом (устареванием) объекта в той ситуации, когда появляются новые, более прогрессивные объекты. Тер- мин «моральный износ» используется в отечественной практике применительно к техническим объектам, исследованиям и методам, а в области строительства — в системе технической эксплуатации и ремонта зданий и сооружений (21).

Введенный в оценке недвижимости термин «функциональное устаревание» выражает невыполнение объектом современных функций2, то есть следующих основных эксплуатационных качеств3 (характеристик4) зданий и сооружений:

соответствие назначению по размерам: планировке, объемам, площадям, высотам и т.п.;

наличие благоустройств: средств обеспечения санитарнотехнического климата, инженерного оборудования и т.п.;

надежность при эксплуатации: прочность, жесткость, устой- чивость, долговечность, пожарная безопасность, огнестой- кость, теплозащита, водонепроницаемость и т.п.;

экология объекта оценки: экологическая внутренняя и внешняя чистота объекта, наличие современной технологии эксплуатации, соответствующей требованиям контроля загрязнения окружающей среды;

внешний вил, соответствующий современным архитектурным, эргономическим и эстетическим требованиям;

эффективность застройки земельного участка.

Подчеркнутые ключевые слова используются в дальнейшем для обозначения перечисленных эксплуатационных качеств.

Несоответствие оцениваемого объекта хотя бы одному из этих качеств снижает его полезность и потребительскую ценность. Из этого можно сделать вывод, что эти качества можно также считать основными объектами функционального устаревания.

Поскольку каждое здание и сооружение состоит из конструк- тивньтх элементов и элементов инженерного обеспечения, все пос- ледующие рассуждения относительно функционального устаревания оцениваемого объекта распространяются и на его элементы.

Следует отметить, что эксплуатационные качества объектов являются взаимозависимыми. Первые два качества отражают объективную реальность, а остальные — функционально зависят от первых. Повысить надежность, экологию объекта и эффективность застройки, а также улучшить внешний вид можно путем изменения размеров и состава благоустройств объекта.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!