Площадь помещений

Функциональное устаревание, выраженное в недостаточной или избыточной площади помещений, может быть устранимым и неустранимым. Для случая устранимого устаревания следует поступать следующим образом:

недостаток площади помещений может быть устранен путем перепланировки и демонтажа перегородок, для чего можно рассмотреть задачу избыточного объема перегородок;

избыток площади помещений может быть устранен путем перепланировки и устройства дополнительных перегородок, для чего можно рассмотреть задачу недостаточного объема перегородок (.

Для выполнения новых технологических функций многоэтажного производственного здания по результатам анализа НЭИ земли площадь помещений верхнего этажа недостаточна из-за избытка перегородок. Необходимо демонтировать 25 % площади сборных гипсобетонных перегородок (Ку = 0,25). Поскольку речь идет об избытке перегородок, нужно оценить функциональное устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства перегородок — 500 тыс. руб, физический износ их составляет 40 %. Прирост полезной площади после демонтажа перегородок — 100 м2. Арендная плата 2500 руб/м2 в год. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициент капитализации для здания — 0,2. Коэффициент демонтажа Кд = 0,427. Добавочная стоимость здания от «сверхулучшений» отсутствует. Срок экономической жизни здания 30 лет.

В оцениваемом здании малогабаритные помещения, не соответствующие требованиям рынка и НЭИ застроенной земли. Техническая экспертиза сделала вывод, что перепланировка и демонтаж перегородок невозможны, так как они являются несущими конс- трукциями. Поскольку речь идет об избытке перегородок, рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства здания — 10 000 тыс. руб, избыточных перегородок — 600 тыс. руб. Физический износ здания — 30 %. Потеря в арендной плате — 500 руб/м2 в год. Полезная площадь — 1000 м2. Операционные расходы — 20 % потенциального валового дохода. Коэффициент капитализации для здания равен 25 %. Добавочная стоимость здания от «сверхулучшений» отсутствует. Срок экономической жизни здания — 30 лет.

Для выполнения новых функций складского помещения в соот- ветствии с результатами анализа НЭИ площадь его избыточна. Технически возможен монтаж перегородок. Поскольку речь идет об отсутствии перегородок, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость замещения (ПСЗ) перегородок — 500 тыс. руб. Коэффициент перехода от ПСЗ к стоимости устройства перегородок в существующем здании Км = 1,064. Коэффициент Кс = 1. Полезная площадь — 1000 м2. Прирост (снижение) арендной ставки — 900 руб/м2 в год. Коэффициент капитализации для здания — 0,2. Коэффициент операционных расходов — 0,25.