Полезная площадь

Полезная площадь

Определение объемно-планировочных и конструктивных параметров объектов застройки, а также расчет стоимости застройки свободного участка рекомендуется производить на основе укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), объектов- аналогов, а также на основе технической и ценовой информации строительно-монтажных компаний (СМК), располагаемой на сайтах СМК.

УПСС разработаны на основе проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным по современным технологиям. Они содержат удельные показатели расчетной стоимости строительства на единицу измерения (м2, м3), учитывающие прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль. Оценщику следует дополнительно учесть коэффициентом (

В частности, выпускаемые фирмой КО-ИНВЕСТ (Москва) ежегодные сборники серии «Справочник оценщика» («Промыш- ленные здания», «Складские здания», «Общественные здания» и др.) разработаны в ценах Московской области по состоянию на 1 января года выпуска и не учитывают лимитированные и прочие работы и затраты. Их использование в других регионах возможно только на основе выпускаемых фирмой КО-ИНВЕСТ ежеквартальных сборников «Индексы цен в строительстве», содержащих индексы перехода от цен Московской области к региональным ценам (20).

Примером УПСС является также издаваемый Самарским региональным центром по ценообразованию в строительстве ежеквартальный журнал «Укрупненные показатели стоимости строительства» в ценах Самарской области на первое число первого месяца каждого квартала (27). Показатели журнала также не учитывают лимитированные и прочие работы и затраты. Использование этих показателей в других регионах возможно через межрегиональные индексы. Для этого следует воспользоваться, например, таблицей 1.1 ежемесячного журнала «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве», выпускаемого в каждом регионе.

Другим примером региональных УПСС является справочник «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001)», выпущенный Санкт-Петербургским региональным центром по ценообразованию в строительстве в ценах на 01.01.2000 г. (28). УПБС-2001 кроме прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли учитывают частично лимитированные и прочие работы и затраты (подготовка территории, временные здания, зимнее удорожание, страхование строительных рисков, технический надзор, резерв средств на непредвиденные работы и затраты). УПБС-2001 не учитывают затраты на инфраструктуру объекта строительства (главы 3,4,5,6 сводного сметного расчета), на благоустройство и озеленение территории (глава 7), на проектно-изыскательские работы и авторский надзор (глава 12). Данный справочник рассчитан на использование, главным образом, в Санкт-Петербурге. Применять его в других регионах нужно осторожно, поскольку в нем приведены показатели стоимости реально построенных и введенных в эксплуатацию объектов в Санкт-Петербурге в период с 1998 по 2005 годы включительно, с учетом прогрессивных строительных технологий, лимитированных и прочих

Недопустимо использовать для анализа НЭИ укрупненные сметные нормативы в ценах 1984 г. и УПВС-69, поскольку они базируются на устаревшей технологии строительства.

В приложении 1 приведены в форме EXCEL-таблиц примеры расчета объемно-планировочных параметров и стоимости застройки свободной земли.

Перестройка существующего объекта оценки может быть нескольких видов:

реконструкция объекта с изменением его объемно-пла- нировочных параметров и, как правило, с изменением его функций;

модернизация объекта — устройство недостающих и замена морально устаревших короткоживущих элементов и систем инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных), а также перепланировка с целью увеличения полезной площади без изменения общих объемно-планировочных параметров объекта и, как правило, с сохранением его функций;

капитальный ремонт с модернизацией — восстановление исправности (работоспособности) конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, включая уси- ление (замену) отдельных несущих капитальных конструк- ций и модернизацию объекта.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!