Примеры оценки функционального устаревания

Примеры оценки функционального устаревания

Полная стоимость воспроизводства здания равна 10 000 тыс. руб. Полная стоимость замещения аналога с нормальными потолками превышает ПСВ оцениваемого здания на 1000 тыс. руб. Полезная площадь — 800 м2. Операционные расходы — 20 % ПВД. Коэффициент капитализации для здания — 25 %. Кс = 1.

В оцениваемом здании низкие потолки (2,5 м), не соответству- ющие современным нормам (не менее 2,75), что снижает арендную плату на 1000 руб/м2 в год. Техническая экспертиза установила невозможность устранения этого недостатка. Поскольку речь идет о недостаточной высоте помещений, рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость воспроизводства здания равна 10 000 тыс. руб. Полезная площадь — 800 м2.

Для выполнения новых технологических функций одноэтаж- ного производственного здания высотой 6,5 м в соответствии с результатами анализа НЭИ высота помещений избыточна. Для уменьшения её технически возможна реконструкция здания с устройством двух этажей и междуэтажного перекрытия из сборных железобетонных плит. Поскольку речь идет о недостатке перекрытий, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость замещения (ПСЗ) перекрытия — 1200 тыс. руб. Полезная площадь существующего здания — 800 м2. Годовая арендная ставка — 4 500 руб/м2. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициент монтажа Км = 1,064. Коэффициент новизны Кс = 1,2.

Одноэтажное производственное здание имеет избыточно высокие потолки высотой 14 м, не соответствующие его наиболее эффективному использованию как складского здания, для кото- рого достаточно высоты 8 м. По результатам технической экспертизы устранить этот недостаток путем реконструкции (устройства промежуточных перекрытий) невозможно, поэтому следует рассмотреть неустранимое устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства вертикальных элементов (стены, перегородки, окна, внутренняя отделка и др.) равна 10 000 тыс. руб. Общий физический износ этих элементов составляет 3000 тыс. руб. Срок экономической жизни здания 35 лет. Коэффициент капитализации для здания — 0,15.

Одноэтажное производственное здание имеет избыточно высокие потолки высотой 14 м, не соответствующие его наиболее эффективному использованию как складского здания, для которого достаточно высоты 8 м. По результатам технической экспертизы устранить этот недостаток путем реконструкции (устройства промежуточных перекрытий) невозможно, поэтому рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства здания равна 23 330 тыс. руб, физический износ

его составляет 30 %. Срок экономической жизни здания 35 лет. Коэффициент капитализации для здания — 0,15. СДОБ = 0.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!