Разновидность реконструкции

Разновидность реконструкции

Реконструкция объекта с позиции оценщика не всегда возможна или целесообразна. Наиболее простая и понятная реконструкция — это надстройка дополнительных этажей, встройка промежуточных междуэтажных перекрытий или пристройка дополнительных помещений. При этом оценщик должен знать, что устройство (надстройка, встройка) дополнительных этажей при сохранении объектом своих функций всегда приводит к возрастанию нагрузок на фундамент, которые могут превысить несущую способность грунтов и самого фундамента. При увеличении нагрузок на фундамент возрастает также риск неравномерных осадок соседних зданий и сооружений. Контролировать такие ситуации оценщик не умеет. Но он должен понимать, что устройство дополнительных этажей возможно только в случае перепрофилирования объекта под новые функции с пониженными полезными нагрузками на перекрытия. Например, при перепрофилировании складского здания под про- изводственные функции можно устраивать дополнительные этажи, так как полезные производственные нагрузки, как правило, ниже складских нагрузок. В противном случае необходимо усиливать фундаменты — проводить сложные строительные работы, объемы которых трудно определить.

Другая разновидность реконструкции увеличение объемов помещений (высоты этажей) за счет демонтажа перекрытий. Например, рассмотрим перепрофилирование пятиэтажного производственного здания с высотой этажей 3,6 м под складские функции, для которых нужна высота 7 м. Демонтаж перекрытий 1-го и 3-го этажей открывает возможность устройства двух этажей для склада. При этом оставшееся перекрытие 2-го этажа следует усилить либо заменить более прочным под складскую нагрузку. И хотя проблем с нагрузками на фундамент в данном примере может не возникнуть, при демонтаже перекрытий, как правило, снижается жесткость здания и возникает опасность потери устойчивости стенами и колоннами. Выход из положения — устройство пилястр, усиление кирпичных простенков и железобетонных колонн. Это дополнительные работы, объемы которых оценщику сложно определить.

Учитывая изложенное, оценщику рекомендуется следующее. Капитальную перестройку (реконструкцию) следует рассматривать только при наличии результатов технической экспертизы объекта и соответствующей проектно-сметной документации (ПСД) на реконструкцию. При отсутствии ПСД можно рассмотреть наиболее простой вид реконструкции — пристройку дополнительных помещений, не затрагивающую несущую способность конструкций существующего строения, либо надстройку одного этажа малоэтажного здания (1-3 этажа) по результатам технической экспертизы (ТЭ). При отсутствии результатов ТЭ следует отказаться от перестройки (реконструкции), оценив неустранимое функтшо- нальное устаревание.

Модернизация объекта оценки не связана с отмеченными вынте проблемами, поэтому с позиции оценщика она, в большинстве случаев, технически возможна. Здесь возникает задача выбора объема работ, при котором прирост рыночной стоимости объекта будет наибольшим. Полная модернизация объекта по стоимости близка к стоимости нового строительства и экономически, как правило, невыгодна. Поэтому полезно иметь в виду утвержденные Минстроем РФ следующие нормативы предельных затрат:

— на реконструкцию — 80 %;

— на капитальный ремонт с модернизацией — 55 %,

— на капитальный ремонт без модернизации — 35 % стои- мости нового строительства (25).

Указанные нормативы устанавливают верхний предел затрат при износе здания до 40 %; при износе более 40 % вводится коэффициент 1,25.

Точная количественная оценка функционального устаревания и затрат на перестройку объекта возможны на основе результатов его детального технического обследования, включающего выявле- ние дефектов и неисправностей, оценку физического и морального износа и др. При этом применяются методы натурных наблюдений, неразрушающие и разрушающие методы контроля технического состояния (21).

Поскольку на объектах оценки такое обследование, как правило, не проводится, автором предлагаются формулы, связывающие доходность объекта оценки при его наиболее эффективном исполь- зовании с затратами, необходимыми для доведения объекта оценки до НЭИ.

В параграфе 2.1 была установлена взаимосвязь между величиной устаревания, определяемой с применением коэффициента (доли) устаревания Ку, и затратами на устранение устаревания, а также сделан важный вывод: величина устаревания объекта замещения равна затратам на его устранение. В дальнейшем под выражением «величина (доля) устаревания Ку» будем понимать также величину (долю) затрат.

Снос существующих улучшений и строительство на их месте новых объектов могут рассматриваться при анализе НЭИ застро- енной земли, если все другие варианты эксплуатации и перестройки объекта оценки дают отрицательное значение стоимости улучшений. Такая ситуация возникает, например, при большом физическом износе улучшений. В этих случаях объектом нового строительства может стать объект НЭИ свободной земли или любой другой объект, физически возможный и юридически правомочный. При сносе может быть рассмотрена возможность сохранения существующих фундаментов под новую застройку.

Затруднения могут возникать при определении затрат на снос здания, который включает разборку здания (поэлементную или методом обрушения), а также вывоз мусора от разборки. Б этих целях рекомендуется использовать, например, Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ (УР-2001 СПб) (6). Пример табличного расчета затрат на снос кирпичного здания методом поэлементной разборки приведен ниже в приложении 1. Следует иметь в виду, что использование метода обрушения позволяет снизить затраты на снос в несколько раз.

Резюмируя сказанное, полезно рассмотреть наиболее рас- пространенные ситуации при учете принципа НЭИ в оценочных подходах и при условии, что имеются альтернативные варианты застройки земли (перестройкиулучшений).

Доходным подходом оценивается объект замещения — модернизированное здание с повышенной арендной ставкой и с учетом затрат, рассчитанных по формулам затратного подхода.

В затратном подходе следует учесть устранимое устаревание и оценить соответствующие затраты на модернизацию.

В сравнительном подходе следует подобрать объекты сравнения, по техническому состоянию, благоустройствам, полезной площади и т.п. аналогичные объекту замещения — модернизированному зда- нию. Из полученного результата оценки сравнительным подходом вычесть затраты на модернизацию (см. ниже пример 4.3.4).

Ситуация 6. Оценка устаревшего здания.

НЭИ свободного участка — объект замещения.

НЭИ застроенного участка — реконструкция — увеличение

Это свидетельствует о наличии функционального устаревания.

Доходным подходом оценивается доходность реконструированного здания с увеличенной площадью и с учетом затрат на реконструкцию, рассчитанных по формулам затратного подхода.

В затратном подходе учитывается устранимое устаревание и оцениваются соответствующие затраты на реконструкцию.

В сравнительном подходе следует подобрать объекты сравне- ния, по функции, состоянию, благоустройствам, площади и т.п. аналогичные объекту замещения — реконструированному зданию. Из полученного результата оценки вычесть затраты на реконструкцию (см. ниже пример 4.3.5).

Ситуация 7. Оценка устаревшего здания.

НЭИ свободного участка — объект замещения.

НЭИ застроенного участка — реконструкция объекта воспроизводства с изменением его функции.

Это свидетельствует о наличии функционального устаревания.

Доходным подходом оценивается доходность реконструированного здания с измененной функцией, с измененной арендной ставкой и с учетом затрат на реконструкцию, рассчитанных по фор- мулам затратного подхода.

В затратном подходе следует учесть устранимое устаревание и оценить соответствующие затраты на реконструкцию.

В сравнительном подходе следует подобрать объекты сравнения, по функции, состоянию, благоустройствам, площади и т. п. аналогичные объекту замещения — реконструированному зданию. Из полученного результата оценки вычесть затраты на реконструкцию (см. ниже пример 4.3.6).

Ситуация 8. Оценка устаревшего здания.

НЭИ свободного участка — объект замещения.

НЭИ застроенного участка — снос ОВ и строительство объ- екта замещения.

Это свидетельствует о наличии функционального устаревания.

Доходным подходом оценивается доходность объекта замещения с учетом затрат на снос и новое строительство.

В затратном подходе следует учесть устранимое устаревание и оценить тотяетгтвутлтттие затраты на гног и новое гтроителытво.

В сравнительном подходе следует подобрать объекты сравнения, по функции, техническому состоянию, благоустройствам, площади и т. п. аналогичные объекту замещения — новому зданию. Из полученного результата оценки вычесть затраты на снос и новое строительство (см. ниже пример 4.3.7).

Ниже приведена логическая схема возникновения рассмотренных ситуаций в зависимости от возраста улучшений и результата анализа НЭИ.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!