На участке 10 000 м2 расположено построенное в 2008 году 3-этажное кирпичное здание — склад общей площадью 18 000 м2. Для анализа НЭИ условно свободной земли отобраны три юридически правомочных и физически осуществимых варианта застройки участка: трехэтажный торговый центр площадью 18000 м2, офисный центр класса «В» такой же этажности и площади и копия сущест- вующих улучшений. Стоимость строительства существующего здания склада и торгового центра составляет 1320 д.е/м2. Стоимость строительства офисного центра — 1166 д.е/м2. Прибыль предпринимателя — 25 %. Чистый доход, генерируемый складом, равен 10скл = 280 д.е/м2, торговым центром — 10тц = 500 д.е/м2, офис- ным центром — 1п°Ф ~ 420 д.е/м2. Ставка капитализации дохода от земли RL = 14 %, от улучшений RB = 16% годовых. Требуется оценить рыночную стоимость недвижимости V0 всеми подходами.
Земельный участок площадью 10 000 м2 застроен новым трехэтажным кирпичным зданием-складом площадью 18 000 м2. Анализ НЭИ свободного участка показал, что на этом месте должен быть торговый центр такой же этажности и площади. Стоимость земли методом сравнений VL = 4 000 д.е/м2. Условимся для простоты, что стоимость строительства складай торгового центра равны и состав- ляют 1320 д.е/м2. Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25 %. Чистый доход, генерируемый складом, равен 10скл= 280 д.е/м2, а торговым центром — 10тц = 420 д.е/м2. Снос улучшений оценивается в размере 200 д.е/м2. Ставка капитализации дохода от земли принята на уровне RL = 10 % годовых, а от улучшений — на уровне Rr = 12 % годовых. Требуется оценить рыночную стоимость недвижимости V0 всеми подходами.
Таким образом, НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка. Это ситуация вполне объяснима, когда возраст здания превышает определенную границу «зрелости». Но возможно ли это для новой застройки? Можно предположить, что причиной такого несоответствия является либо ошибочная оценка эффективности инвестиционного проекта застройки, выполненная на стадии обоснования инвестиций, либо неожиданно изменившаяся внешняя ситуация (рыночная, законодательная, окружающей инфраструктуры и т.п.). В таких случаях следует рассмотреть экономическое устаревание.
Комментарии закрыты.