На земельном участке площадью 10 000 м2 расположено построенное в 1985 году трехэтажное кирпичное здание со складскими и офисными помещениями общей площадью 18 000 м2. Физический износ здания в соответствии с техническим паспортом составляет 20 %. Для анализа НЭИ условно свободной земли отобраны три юридически правомочных и физически осуществимых варианта застройки участка: трехэтажный торговый центр площадью 18 000 м2, офисный центр класса «В» такой же этажности и площади и одноэтажный большепролетный склад из легких металлических конструкций (ЛМК) площадью 6 000 м2. Стоимость строитель- ства существующего здания склада и торгового центра составляет 1320 д.е/м2. Стоимость строительства офисного центра составляет 1166 д.е/м2, а одноэтажного склада из ЛМК — 300 д.е/м2. Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25 %. Чистый доход, генерируемый существующим складом, равен 10СКА= 200 д.е/м2, торговым центром — 10тц = 520 д.е/м2, офисным центром — 10ОФ = 420 д.е/м2, одноэтажным складом из ЛМК — 10лмк =150 д.е/м2. Снос улучшений оценивается в размере 250 д.е/м2. Ставка капитализации дохода от земли принята на уровне RL = 14% годовых, а от улучшений RB = 16 % годовых. Требуется оценить рыночную стоимость недвижимости V0 всеми подходами.
Анализ НЭИ застроенной земли с рассмотрением вариантов:
продолжение эксплуатации склада в текущем состоянии;
реконструкция склада — надстройка одного этажа для офисов, что позволит увеличить площадь на 6 000 м2 с повышением в два раза арендной ставки на офисном этаже. Поскольку площадь здания увеличивается на 25 %, следует рассчитать по формуле (76) ожидаемую средневзвешенную арендную ставку для 4-этажного здания, а затем найти арендную ставку для офисного этажа площадью 6 000 м2.
Резюме. Результат затратного подхода без учета функционального устаревания превышает остальные подходы, а результат сравнительного подхода без учета принципа НЭИ ниже остальных подходов.
Учет устаревания и принципа НЭИ сблизил результаты всех подходов настолько, что веса их не играют какой-либо заметной роли.
На земельном участке площадью 10 000 м2 расположено пост- роенное в 1985 году трехэтажное кирпичное здание со складскими и офисными помещениями общей площадью 18 000 м2. Физический износ здания в соответствии с техническим паспортом составляет 20 %. Для анализа НЭИ условно свободной земли отобраны три юридически правомочных и физически осуществимых варианта застройки участка: трехэтажный торговый центр площадью 18 000 м2, офисный центр класса «Б» такой же этажности и площади и одноэтажный большепролетный склад из легких металлических конструкций (ЛМК) площадью 6 000 м2. Стоимость строительства существующего здания склада и торгового центра — 1320 д.е/м2. Стоимость строительства офисного центра составляет 1166 д.е/м2, а одноэтажного склада из ЛМК — 300 д.е/м2. Прибыль предпринимателя оценивается в размере 25 %. Чистый доход, гене- рируемый существующим складом, равен 10скл=200 д.е/м2; складом, реконструированным под торговую функцию — 1()РЕК= 520 д.е/м2, новым торговым центром — 10тц = 520 д.е/м2 офисным центром — 1о°Ф-420д.е /м2, одноэтажным складом из АМК—I0AMK = 15 0 д.е/м2.
Комментарии закрыты.