Сооружением называется объемная, плоскостная или линейная наземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций, как правило, без обеспечения санитарно-технического климата.
Сооружение предназначено для выполнения производственных процессов, временного пребывания людей, хранения материалов, изделий и оборудования, перемещения людей и грузов. Например, ограждение, железнодорожное полотно, подземный склад, дымовая труба, мост, навес и др.
Функциональное устаревание сооружения, выраженное в недостаточном (избыточном) его объеме (площади) или в несоответствии своему функциональному назначению, может быть устранимым и неустранимым. Для случая устранимого устаревания следует
поступать следующим образом:
недостаток объема (площади) сооружения может быть устранен путем дополнительного устройства недостающей части объема (площади) сооружения;
моральное устаревание сооружения может быть устранено путем его частичной или полной замены;
избыток объема (площади) сооружения может быть устранен путем демонтажа избыточной части объема (площади) сооружения.
Таким образом, расчет функционального устаревания сооружения идентичен расчету функционального устаревания несущего или ограждающего элемента здания.
Площадь железобетонного ограждения недостаточна для выполнения охранных функций. Необходимо увеличить её на 25 %. Поскольку речь идет о недостатке площади сооружения, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость воспро- изводства ограждения — 1000 тыс. руб. Коэффициент перехода от ПСВ ограждения к стоимости устройства сборного железобетонного ограждения в условиях существующего объекта Км = 1,064. Коэффициент Кс = 1. Полезная площадь охраняемого здания — 500 м2. Рынок учитывает вклад ограждения в арендную ставку в размере 1000 руб/м2 в год. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициент капитализации для здания — 0,2.
Площадь железобетонного ограждения недостаточна для выполнения охранных функций. Необходимо увеличить её на 45 96. Пос- кольку речь идет о недостатке площади сооружения, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость воспроизводства ограждения — 1250 тыс. руб. Коэффициент стесненных условий Км = 1,064. Коэффициент Кс = 1. Полезная площадь здания — 500 м2. Рынок учитывает вклад ограждения в арендную ставку в размере 300 руб/м2 в год. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициент капитализации — 0,2.
Деревянное ограждение функционально устарело и требует замены на железобетонное заграждение. Поскольку речь идет о моральном устаревании, нужно оценить функциональное устаре- вание 2-го вида. Полная стоимость воспроизводства деревянного ограждения — 500 тыс. руб, а физический износ его составляет 60 %. Коэффициенты демонтажа и монтажа Кд = 0,406 и Км = 1,135. Коэффициент новизны Кс = 2,0. Полезная площадь здания — 1000 м2. Рынок учитывает вклад ограждения в арендную ставку в размере 400 руб/м2 в год. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициент капитализации для здания — 0,2.
Построенная в начале прошлого века трансформаторная подстанция представляет собой морально устаревшее многоэтажное сооружение из монолитного железобетона объемом 12 000 м3. Подстанция имеет междуэтажные объемы, которые, как пока-
зали результаты технической экспертизы, невозможно разделить перегородками для устройства благоустроенных рабочих помещений. Подстанция в настоящее время не эксплуатируется. Рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 2-го вида. Полная стоимость воспроизводства здания — 30 000 тыс. руб. Физический износ — 85 %. Коэффициент перехода от ПСВ монолитного здания к стоимости подстанции из сборного железобетона при новом строительстве Кс = 0,5.
Полная стоимость воспроизводства одноэтажной железобетонной холодной пристройки, используемой в качестве склада, равна 300 тыс. руб, а физический износ её составляет 35 %. Анализ НЭИ застроенного участка земли показал, что занимаемую пристрой- кой площадь земли эффективнее использовать для других целей. Поскольку речь идет об избыточности пристройки, нужно оценить устранимое устаревание 3-го вида. Коэффициент демонтажа сборных железобетонных конструкций пристройки Кд = 0,367.
Подземная часть здания научно-исследовательского института представляет собой сложное многоуровневое сооружение, в котором раньше размещалась испытательная лаборатория. Анализ НЭИ застроенного земельного участка показал, что подземная часть избыточна, так как под здание достаточно обычного железобетонного фундамента стоимостью 500 тыс. руб. Техническая экспертиза установила невозможность демонтажа избыточной части. Требуется оценить неустранимое функциональное устаревание 3- го вида. Полная стоимость воспроизводства подземного сооружения равна 5 300 тыс. руб, а физический износ его составляет 35 %. Добавочная рыночная стоимость объекта определяется рыночным спросом на подвальные помещения. Средняя рыночная ставка аренды подвальных помещений принята в размере 900 руб/м2 в год при арен до пригодной площади поземной части 500 м2. Операционные расходы составляют 25 % ПВД. Коэффициент капитализации для здания — 0,20. Экономический срок службы здания — 50 лет.
Комментарии закрыты.