Окна

Окна состоят из оконных (световых) проемов и заполнений проемов — коробок и переплетов (одинарных, двойных, тройных, спаренных). В гражданских зданиях применяются заполнения дере- вянные, металлические, металлопластиковые. В производственных зданиях — деревянные, стальные и железобетонные. Функциональное устаревание окон характеризует степень их несоответствия современным требованиям по освещенности помещений, долговечности, герметичности, звуконепроницаемости, теплозащите, огнестойкости, дизайну и др. Физический износ затрагивает лишь заполнение проемов, в то время как функциональное устаревание может распространяться и на сами проемы.

В деревянном брусчатом здании низкий уровень естественной освещенности помещений из-за недостаточной площади световых проемов. По современным нормам площадь проемов должна быть увеличена в 1,6 раза. Устройство дополнительных окон тех- нически возможно. Поскольку речь идет о недостатке окон, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Полная стоимость воспроизводства деревянных окон — 500 тыс. руб (с учетом стоимости устройства проемов). Полезная площадь здания — 300 м2. Прирост (снижение) арендной ставки — 550 руб/м2 в год. Коэффициент капитализации — 0,2. Коэффициент операционных расходов— 0,25. Коэффициент стесненных условий Км = 1,125. Коэффициент новизны Кс = 1,1.

В панельном здании низкий уровень естественной освещенности помещений из-за недостаточной площади световых проемов. По современным нормам площадь проемов должна быть увеличена в 1,6 раза. По результатам технической экспертизы здания устройство дополнительных проемов невозможно. Поскольку речь идет о недостатке окон, рассмотрим неустранимое функциональное уста- ревание 1-го вида. Полная стоимость воспроизводства имеющихся окон — 500 тыс. руб. (с учетом стоимости устройства проемов). Коэффициент Кс = 1. Полезная площадь — 1000 м2, потеря в арендной плате — 100 руб/м2 в год. Операционные расходы — 25 % ПВД. Коэффициент капитализации — 0,2.

Коммунальное здание имеет деревянное заполнение окон, не соответствующее современным нормам и требованиям рынка. Технически возможна замена деревянного заполнения окон на металлопластиковое. Поскольку речь идет о моральном устаревании окон, рассмотрим функциональное устаревание 2-го вида. Полная стоимость воспроизводства существующих окон — 500 тыс. руб, физический износ заполнений окон составляет 35 %. Полезная пло- щадь здания — 1000 м2. Прирост арендной ставки — 350 руб/м2 в год. Коэффициент капитализации — 0,2. Коэффициент операционных расходов — 0,25. Коэффициенты перехода от ПСВ окон к стоимости их демонтажа и устройства новых окон в условиях существующего здания равны соответственно Кд = 0,406 и Км = 1,125. Коэффициент перехода от ПСВ деревянных окон к ПСЗ металло- пластиковых окон Кс = 1,9.

Производственное здание имеет железобетонное заполнение све- товых проемов, не соответствующее в условиях новой технологии производства современным нормативам звуконепроницаемости и теплозащиты помещений. По результатам технической экспертизы замена железобетонного оконного заполнения на современные металлические окна с тройными переплетами невозможна. Поскольку речь идет о моральном устаревании существующих окон, оценим неустранимое функциональное устаревание 2-го вида. Пол- ная стоимость воспроизводства окон — 700 тыс. руб, физический износ их — 15 %. Коэффициент новизны Кс = 3,5. Полезная площадь — 1000 м2, потеря в арендной плате — 300 руб/м2 в год. Операционные расходы — 25 % ПВД. Норма капитализации — 20 %.

Здание универсама имеет избыточное оконное остекление, так как для новых коммерческих функций здания в соответствии с НЭИ земли достаточно 30 % площади световых проемов. Демон- таж избыточных заполнений окон и заделка проемов технически возможны. Поскольку речь идет о «сверхулучшениях», рассмотрим функциональное устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства существующих окон — 500 тыс. руб (с учетом затрат на устройство проемов), физический износ их составляет 35 %. Коэффициент перехода от ПСВ окон к стоимости демонтажа металли- ческих заполнений в условиях существующего здания Кд = 0,272. Коэффициент капитализации для здания — 0,2. Срок экономической жизни окон — 25 лет. Добавочная рыночная стоимость здания вследствие избытка отсутствует.

Здание универсама имеет избыточное оконное остекление, так как для новых коммерческих функций здания в соответствии с НЭИ земли достаточно 30 % площади световых проемов. Демонтаж избыточных заполнений окон и заделка проемов технически возможны. Поскольку речь идет о «сверхулучшениях», рассмотрим функциональное устаревание 3-го вида. Полная стоимость воспроизводства существующих окон — 500 тыс. руб (с учетом затрат на устройство проемов), физический износ их составляет 35 %. Коэффициент перехода от ПСВ окон к стоимости демонтажа металлических заполнений в условиях реконструкции здания равен Кд = 0,272. Добавочная рыночная стоимость объекта вследствие «сверхулучшений» отсутствует. Коэффициент капитализации — 0,2. Срок экономической жизни окон — 25 лет.