одноэтажные отапливаемые из сборных железобетонных конструкций, бескрановые, высота до низа несущих конструкций 7,2 м, пролет 18 м, длина зданий — 6, 12 и 18 м;
одноэтажные не отапливаемые из металлических конструкций, бескрановые, высота до низа несущих конструкций 7,2 м, пролет 24 м, длина зданий — 30, 48, 78 и 108 м.
В качестве варианта может быть рассмотрен объект замеще- ния — аналог существующих улучшений без функционального устаревания.
Определив функциональное назначение зданий и сооружений, возводимых на условно свободной земле, оценщику нужно определить их объемно-планировочные параметры (объемы, площади, размеры в плане, по высоте и др.), удовлетворяющие функциональному назначению и основным градостроительным требованиям по эффективности застройки земельного участка (см. выше раздел 32 главы 3).
Например, умножением площади участка на показатель плотности застройки определяется площадь застройки, то есть площадь здания в плане.
От площади застройки нетрудно перейти к размерам здания в плане, учитывая стандартную ширину здания, которая, как правило, составляет 12,15 или 18 м. Делением площади застройки на ширину здания получаем его длину, которую следует округлить снизу по строительному модулю 3 м (16).
Если данный участок близкий к квадратному (у нас 107 х 107 м), то здание может быть П-образным (57 + 30 х 2), Т-образным или Г-образным (60 + 57 м). В скобках — длины частей здания, сумма которых равна длине здания.
Если участок прямоугольный, например, 60 х 190 м, то здание также может быть прямоугольным.
Конфигурация участка влияет на физическую возможность реализации альтернативных вариантов застройки той или иной функции. Оценщик должен проверять это и не допускать расположения здания за границы участка, оставляя минимально допустимые разрывы между зданиями в соответствии с СНиП 2.07.01-89 (33).
Высота здания измеряется от уровня чистого пола первого этажа до уровня пола (засыпки) чердачного перекрытия. Если высота этажей одинаковая, то строительный объем определяется умножением высоты этажа на их количество. Для общественных зданий высоту этажа можно принимать 3,0 м.
В нашем примере высота здания равна 3,0 х 6 = 18 м.
Строительный объем определяется как произведение площади застройки на высоту здания: 1823 х 18 = 32 814 м3.
Полезная (арендопригодная) площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, а также помещений для размещения инженерного оборудо- вания и сетей (18).
Полезную площадь можно определить, умножая общую площадь на коэффициент полезности в диапазоне от 0,7 до 0,9 в зависимости от функции здания. Этот показатель входит в состав объемно-планировочных коэффициентов, характеризующих тех- нико-экономические показатели типовых и повторно применяемых проектов, объектов-представителей и др. (18).
В нашем примере ввиду высокой доли подсобных и обслуживающих помещений гостиницы принимаем минимальное значение коэффициента полезности — 0,7.
Комментарии закрыты.