На основе формул сметного ценообразования и среднеотраслевой структуры прямых затрат в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте) составлены таблицы коэффициентов пере- хода от стоимости нового строительства к стоимости демонтажа и устройства элементов в существующем объекте. Эти коэффициенты входят в расчетные формулы стоимости реконструкции (модернизации, капитального ремонта) объекта оценки.
Кроме капитальных затрат на перестройку при проведении анализа НЭИ застроенной земли необходимо знать ожидаемые арендные гтаики, чтобы определить выгоды от перестройки (при- рост чистого операционного дохода, снижение эксплуатационных затрат и др.). Эти данные могут быть получены на этапе сравнительного подхода путем рассмотрения объектов-аналогов, соответствующих рассматриваемому варианту перестройки объекта оценки.
Если рассматриваемый вариант перестройки (реконструкции, модернизации, ремонта) существующих улучшений обеспечивает положительную отдачу, он является финансово осуществимым. Вариант, обеспечивающий максимальную отдачу среди финансово осуществимых вариантов, является вариантом НЭИ улучшений. Здесь важен вывод о степени соответствии текущего использования улучшений их наиболее эффективному использованию. Сте- пень соответствия определяет вид устранимого функционального устаревания в затратном подходе.
Если рассматриваемый вариант перестройки улучшений не обеспечивает положительную отдачу, он является финансово неосуществимым. Если все альтернативные варианты перестройки являются финансово неосуществимыми, в затратном подходе сле- дует учесть неустранимое функциональное или экономическое уста- ревание улучшений по результатам анализа НЭИ земли как условно свободной.
Таким образом, устаревание является связующим элементом между анализом НЭИ и всеми оценочными подходами. При этом следует руководствоваться следующей схемой их взаимодействия.
- На этапе анализа НЭИ свободной земли рассматриваются альтернативные варианты нового строительства, прошедшие тесты на правомочность и физическую осуществимость. При этом используются все три подхода:
затратным подходом на базе укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и объектов-аналогов с учетом разрешенной градостроительным регламентом плотности и полезности застройки участка определяются и наиболее эффективного использования недвижимости
объемно-планировочные и конструктивные характеристики, а также капитальные вложения на альтернативные варианты застройки;
сравнительным подходом определяются рыночные арендные ставки, уровни загрузки площадей, операционные расходы;
методом рыночной экстракции определяются рыночные ставки дисконтирования и капитализации;
доходным подходом определяется финансовая осуществимость альтернативных вариантов застройки. Выбирается вариант НЭИ и соответствующая стоимость свободной земли;
делается вывод о степени соответствии текущего исполь- зования участка варианту его НЭИ. Степень соответствия определяет вид функционального или экономического устаревания существующей застройки.
- На этапе анализа НЭИ застроенной земли (доходный подход) на основе данных натурного осмотра или ТЭ рассматриваются альтернативные варианты использования (перестройки) улучшений, прошедшие тесты на правомочность и физическую осуществимость. При этом опять используются все три подхода:
затратным подходом на базе УПСС и объектов-аналогов с учетом разрешенной градостроительным регламентом плотности и полезности застройки участка определяются капитальные вложения на перестройку (реконструкцию, модернизацию, ремонт или снос и новое строительство);
сравнительным подходом определяются рыночные арендные ставки, уровни загрузки площадей, операционные расходы;
определяются рыночные ставки дисконтирования и капитализации;
доходным подходом определяется финансовая осуществимость альтернативных вариантов использования (перестройки) улучшений. Выбирается вариант НЭИ
и соответствующая стоимость объекта недвижимости в целом;
делается вывод о степени соответствии текущего использования улучшений варианту их НЭИ.
Комментарии закрыты.