Устранимый недостаток плотности застройки

Устранимый недостаток плотности застройки

При площади участка 4 200 м2 и разрешенной градостроитель- ным регламентом плотности застройки 65 % фактическая площадь застройки объектом оценки составляет 2100 м2, то есть 50 %. Данный недостаток технически можно устранить путем пристройки дополнительных помещений в пределах недостающей до 65 % плотности застройки. Поскольку речь идет о недостаточной плотности застройки, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Исходные данные для расчета: полная стоимость воспроизводства кирпичного здания ПСВ = 18 559 тыс. руб. Коэффициент монтажа Км = 1,057. Коэффициент новизны Кс = 1,0. Общая площадь здания — 1900 м2; годовая арендная ставка — 6 900 руб/м2; коэффициент операционных расходов — 0,29; коэффициент капитализации для здания — 0,17.

Исходные данные — такие же, как в предыдущем примере, но пристройку выполняем из легких металлических конструкций (АМК), что приводит к снижению стоимости строительства по сравнению с кирпичным зданием на 30 %, то есть Кс = 0,7. Поскольку капитальные затраты меньше, чем в предыдущем примере, функциональное устаревание является устранимым.

При площади участка Sy = 420 м2 и разрешенном коэффициенте полезности застройки Кп = 3,5 общая площадь кирпичного зда- ния составляет SqETT^ =1218 м2, то есть фактический коэффициент полезности равен 1218/420 = 2,9. Данный недостаток технически можно устранить путем надстройки одного этажа. Поскольку речь идет о недостатке полезности, рассмотрим функциональное устаревание 1-го вида. Исходные данные для расчета: полная стоимость воспроизводства кирпичного здания ПСВ = 18 500 тыс. руб.

При площади участка Sy = 420 м2 и разрешенном градостроительным регламентом коэффициенте полезности застройки Кп = 3,5 общая площадь объекта оценки составляет SQBHJ = 1218 м2, то есть фактический коэффициент полезности равен 1218/420 = 2,9. Техническая экспертиза установила невозможность надстройки этажа ввиду недостаточной прочности грунтового основания.

Поскольку речь идет о недостатке полезности, рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 1-го вида. Исходные данные для расчета: полная стоимость воспроизводства кирпичного здания ПСВ = 18 500 тыс. руб. Коэффициент полезной площади КПол= 0,85. Коэффициент новизны Кс = 1,0. Годовая арендная ставка — 6 900 руб/м2; коэффициент операционных расходов — 0,29; коэффициент капитализации для здания — 0,17.

Объект оценки не имеет места для парковки автомобилей. Устранить этот недостаток технически невозможно. Рассмотрим неустранимое функциональное устаревание 1-го вида. Стоимость воспроизводства здания СВ = 18 500 тыс. руб. Полная стоимость воспроизводства открытой стоянки на 5 легковых автомашин — 125 тыс. руб. Полезная площадь здания 1000 м2. Рынок учитывает наличие парковки в размере 1200 руб/м2 в год. Коэффициент Кс = 1. Коэффициент операционных расходов — 0,29; коэффициент капитализации для здания — 0,17.

Качество оценочных отчетов определяется не только их соот- ветствием требованиям действующего законодательства и стан- дартов. Это формальная сторона вопроса. Неформальная сторона — насколько результаты оценки приближаются к объективно необходимой рыночной цене объекта оценки. Можно предположить, что полное или близкое совпадение результатов всех трех подходов, если это не умышленное искажение результатов, свидетельствует о достаточно высоком качестве оценки. Однако проблема в том, как этого методологически добиться. Например, чтобы сблизить результаты сравнительного и затратного подходов, основанных на разных принципах, необходимо правильно учитывать функциональное устаревание объекта оценки, поскольку именно оно является сегодня доминирующим для рынка недвижимости.

В свою очередь, для правильного выявления и оценки функцио- нального устаревания требуется качественный анализ НЭИ земель- ного участка, в первую очередь, обоснованный выбор альтернативных вариантов и грамотное определение объемно-планировочных параметров застройки свободной земли. Оценщик выступает как бы в роли архитектора, задача которого состоит в следующем: при заданной функции объекта коммерческой недвижимости опреде- лить его объемно-планировочные и конструктивные параметры, соответствующие максимальной площади объекта при минимальном его объеме.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!