Взаимосвязь устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости

Взаимосвязь устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости

С введением в действие федерального стандарта оценки№ 1 (2), понятия «наиболее эффективного использования объекта оценки» и «устаревания объекта оценки» приобрели нормативный характер. Прежде они обсуждались литтть в учебно-методической литературе и в отдельных методических рекомендациях, например, в (9). Федеральный стандарт теперь обязывает оценщиков определять наиболее эффективное использование (НЭИ) и учитывать все виды устаревания объекта оценки.

Требования стандарта следует относить, в первую очередь, к объектам недвижимости (улучшениям), наиболее подверженным функциональному и экономическомуустареваниям, ставящим под вопрос возможность эффективного использования объектов оценки.

Принцип, критерии, цели и виды НЭИ в оценке недвижимости достаточно подробно рассмотрены в учебной литературе, например, в (14,19). Цель настоящего пособия — дать оценщикам практические рекомендации по определению НЭИ и оценке устареваний.

Понятия НЭИ и устаревания тесно взаимосвязаны и не могут рассматриваться изолированно. Применение принципа НЭИ позволяет оценщику учитывать износ и устаревания. И, наоборот, без учета устаревания оценщик не может правильно использовать принцип НЭИ во всех подходах.

Анализ НЭИ проводится нередко формально:

в отчете могут отсутствовать ссылки на документы, подтверждающие правомочность застройки участка (строительные нормы, правила зонирования, частные юридические ограничения и др.);

не производится определение объемно-планировочных параметров застройки свободного участка (перестройки улучшений) с использованием современных технологий строительства;

и наиболее эффективного использования недвижимости

не рассчитывается финансовая обоснованность вариантов использования свободной и застроенной земли.

Особое внимание следует обратить на отсутствие взаимосвязи раздела «Анализ НЭИ земли» с расчетами рыночной стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.

Известно (23), что понятие «стоимости замещения» на то и существует, чтобы в затратном подходе оценить объект без функ- циональных недостатков, выявленных на этапе анализа НЭИ земли. Однако оценщики обычно оценивают только то, что существует в объекте на момент оценки, то есть стоимость воспроизводства без последующей оценки функционального устаревания, учитывающего принцип НЭИ застроенного участка.

В то же время известно, что принцип НЭИ является основополагающим в оценке рыночной стоимости недвижимости, откуда следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена объекта при его наиболее эффективном использовании. В частности, это проявляется в том, что стоимость единого объекта недвижимости, полученная доходным подходом, совпадает со стоимостью, полученной в результате анализа НЭИ застроенного участка. Если, например, при анализе НЭИ окажется, что пристройка к существующему зданию увеличивает стоимость существующего объекта оценки без пристройки, то эта возросшая стоимость и будет отражать рыночную стоимость объекта оценки.

Не так четко это признается в затратном и сравнительном подходах. Это отражается в традиционной структуре результатов затратного подхода: полная стоимость воспроизводства улуч- шений, минус их физический износ, плюс стоимость земельного участка как свободного. В такой структуре стоимости ничего не говорится о стоимости вклада, повышающего стоимость объекта оценки, например, стоимости пристраиваемого к существующему зданию помещения. Только учет функционального устаревания позволяет определить необходимые капитальные затраты на дове- дение объекта недвижимости до НЭИ. Этого можно достичь двумя способами: либо определять стоимость замещения, которая учитывает вклады, добавленные в объект оценки, либо использовать такие формулы функционального устаревания, которые учитывают эти вклады. В настоящем пособии рассматриваются оба способа.


Комментарии закрыты.

© 2014. Ремонт квартир

Все права защищены!