Экономическое устаревание отражает влияние на объект внеттт- них факторов и поэтому характеризует свойства внешней (к объекту оценки) среды.
Шестиугольник интерпретирует строительные материалы, свойства которых определяют физический износ объекта. Они же оказывают влияние и на эксплуатационные качества зданий и сооружений, и соответственно, на величину функционального устаревания.
Символический контур дома включает также 6 основных эксплуатационных качеств, являющихся объектами функционального устаревания.
Стрелками показаны внешние факторы (свойства) окружающего мира, определяющие экономическое устаревание объекта оценки.
Оценку функционального устаревания рекомендуется начинать с определения видов и объемов устаревания в процессе натур- ного осмотра или технической экспертизы (ТЭ) объекта улучшений. На основе собранных данных на последующем этапе анализа НЭИ застроенного участка производится проверка физической возможности и финансовой осуществимости устранения устаревания.
Данную проверку рекомендуется выполнять доходным подходом с использованием техники остатка (14). Здесь важно знать капитальные затраты на доведение существующих улучшений до наиболее эффективного использования, которые определяются в рамках затратного подхода как строительные издержки:
на устройство дополнительных элементов при их недостатке;
на демонтаж избыточных элементов;
на замену элементов при моральном износе их.
Расчет указанных издержек связан с определенными сложнос- тями, поскольку строительно-монтажные работы (СМР) должны производиться в стесненных условиях существующего объекта. В системе сметного нормирования и ценообразования в строительстве для подобных случаев имеются соответствующие сборники нормативов (на реконструкцию и ремонтно-строительные работы), а также специальные указания по применению к элемен- там прямых затрат коэффициентов, учитывающих стесненные условия производства СМР. На основе названных нормативов составляются сметные расчеты (сметы) на демонтаж устаревших элементов и наиболее эффективного использования недвижимости и установку новых элементов в существующем здании. Поскольку оценщики в большинстве своем не владеют в необходимой степени знаниями и практикой сметных расчетов, автором разработан приближенный подход, позволяющий отказаться от составления смет.
Комментарии закрыты.